お得な練馬区 中古一戸建て

最近、テレビや雑誌などを見ていると、住宅の専門家と称する人たちが、やたらとこの手の発言を繰り返している。
「この機会を逃したら、もう二度と買い時はない。
この二年が住宅購入のラストチャンス」!ここまで断言する不動産アナリストもいたりして、さながら「マイホームはいまが買い時」の大合唱、大キャンペーンだ。
なるほど確かにいま、マイホーム購入には好条件が揃っているようにみえる。
住宅金融公庫の金利は二・四%(九九年四月二六日以降)と超低金利だし、物件価格もひと頃に比べて目に見えて値下がりした。
戸建て・マンションともに値ごろ感があるのは事実である。
そこへもってきて九八年末、住宅ローン減税の拡大が政府によって打ち出された。
今後二年以内二九九九～二〇〇〇年)に住宅ローンを組めば、ローン残高の最高一%を一五年間にわたって所得税から差し引けるというもので、ここにもカラクリはあるが、理論上は最大で五八七万五〇〇〇円の減税が受けられることになった。
これまでの「期間六年、最大一八〇万円」に比べたら、大変な大盤振る舞いだ。
さらにマイホームが大幅に値下がりして売ると損が出る人も、今後二年以内に発生した売却損については三年間にわたって所得からの控除が認められる(譲渡損失繰越控除制度)。
所得が減れば、所得税が安くなるのは当然だが、この一一年間に限っては住民税も減税の対象となる。
しかもこの制度は拡人された住宅ローン減税との併川も認められている。
初めて家を買う一次取得層だけでなく、買い換えできずに困っている二次取得層にもまたとないチャンスというわけだ。
しかし、ちょっと待ってほしい。
世の中、何でもそうだが、ウマイ話にはたいてい裏がある。
いいことずくめの「いまが買い時の大合唱」、ほんとうに信じて大丈夫なのか一高‥そもそもバブル崩壊以後、マイホームは、ずっと「底値だ」「買い時だ」といわれ続けてきた。
株式投資も同じだ。
まだ株式の方は平均株価が1万四〇〇〇～五〇〇〇円前後でもたもたしているが、マイホームの底値と違って下がり続けていることはない。
とにかく底値、底値といわれながら、その間も価格と金利は下がり続け、焦って早く買った人ほど多額の含み損を抱える悲惨な結果になった。
九四年に神奈川県相模原市に三五〇〇万円で買った新築マンションが「いまでは一五〇〇万円でも売れない」と嘆く四〇歳の私の知人は、こういってため息をついた。
「いまから思えば、なぜあのときもう少し持てなかったのか、不思議でしかたがない。
女房にケツを叩かれた面もあるが、結局、オレも女房も、いつの間にか(マイホームほしい病)というタチの悪い熱病にでもかかっていたとしか思えない。
うちのマンションは駅から徒歩12分。
ここ二、三年で、徒歩圏内にうちより広くて安くて設備のいい新築マンションが五棟も建った。
いまも駅の近くに二つのマンションの新築工事が進んでいる。
まるで悪夢を見ているようだ……」戦後、地価は上がるのが当たり前で、上地と住宅しか資産にならなかった。
だから誰もが買い急いだ。
だがバブルが弾けて、デフレ、低成長の時代となったいま、地価が上がる環境にはない。
臨海部に続々と高層マンションが建ち、農地から宅地への供給も広がる。
少子化による良男長女時代は、相続できる家を持つ人を確実に増やしていく。
今後、家余りは加速し、住宅需給は確実に媛む。
このことは、はっきりしている。
すでに戦後続いた住宅建設促進政策の結果、住宅戸数は四五八八万戸と世帯数を大きく上回っている。
結論をさきにいえば、少なくとも住宅価格は向こう三年間は絶対に値上がりしない。
だから家を買うのはやめなさい。
在庫はダブついているし、銀行も不動産会社も大都市に何年分も住宅用地を抱えていて、それが市場に本格的に出てくるのはこれからだ。
抱えている用地だけではない。
最近、駅近くにマンション物件が増えてきた。
もう、都会にはマンション用地がないとマンションの営業マンは、ついこの前まで言っていたのに。
地図などで調べてみると、会社の寮やt場の跡地であることに気づく。
企業はいい場所にこれらの土地を持っているが、不況で放出され、まだまだマンション用地はでてくるはずだ。
また雇用不安や所得の伸びが期待できないのも住宅価格の大きな抑制要因だ。
地価にしても「バブル前期の水準まで下がった、もう下げ止まりだ」という意見があるが、とんだ見当違いだ。
戦後の地価上昇率は物価上昇率を10倍も上回るペースで続いた。
この異常な地価上昇こそ土地神話を生み、この国を土地担保主義のとんでもないバブルにまみれさせ、その後一〇年にも及ぶいまの大不況をもたらしたのだ。
グローバル経済が加速し、これまでにも増して世界と互して戦わなければならない以上、日本の地価水準がこのままでいいわけがない。
バブル前期の水準まで下がったといっても、もともとがべらぼうな値段だったわけで、依然として日本の土地は欧米に比べて数倍から一〇倍も高い。
この差が是正されなければ、この回の２１世紀はないといってもいい。
地価の下落はもはや歴史の必然である。
地価が下がれば、住宅価格はもっと下がる。
しかも家余りは構造的に進む。
いまが底値などと煽られて焦ってマイホームを買う必要など全くないのである。
私は何も「家を買ってはいけない」と無条件にいっているのではない。
とにかく、ここ二、三年はじっくり待ちなさいといいたいのだ。
デフレ時代にこれからも値下がり続けるモノを莫大な借金を背負って買う愚は避けなさいといいたい。
とにかくおカネがいちばん価値のあるのがデフレである。
将来、家を買うつもりならしっかりおカネを、つまり頭金を貯めること。
二、三割の頭金でもまだ少ないくらい。
そして住宅ローンという名の借金をできるだけ少なく、短い期間で借りるのがコツだ。
デフレ時代は借金の返済こそが最大の利殖と心得なければいけない。
いま話題の超低金利や優遇税制にしても、実はメディアが伝えるほど有り雉みのある話ではない。
昨今、長期金利の上昇懸念が出ているが、少なくとも今後二年間は住宅ローン金利が大きく上がることはないだろう。
政策的にも政府は金利上昇を押さえようとする。
金利が上がると、巨額の不良債権を抱える金融機関の経常が行き詰まってしまう。
景気の下支え役である住宅市場も冷え込んでしまう。
そう簡単に金利を上げられるはずがない。
それに、たとえ三%前後まで公庫金利が上昇したとしても、いまの住宅市場を考えれば、今後、それを補うくらい地価や住宅価格が下落する可能性は十分あるから、ことさら(金利上昇ローン負担の増加〉に脅え、マイホームを買い急ぐ必要もない。
多少金利が上がったところで、その分、物件価格が下がれば、支払いコストはトントンになってしまう。
だいたい二・四%の超低金利といっても、それは最初の一〇年だけで、一一年目からは四%に跳ね上がる。
ずっと二・四%でローンが組めるわけではない。
案外、このカラクリを知らない人がいるから要注意。
金融公庫も消費者にこうしたデメリットのことは声を大きくしていわない。
まるでサギ商法まがいである。
優遇税制にしても、一般的なサラリーマン家庭にとっては、さほど大きなメリットがあるわけではない。

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